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Che cosa è cambiato di recente nelle Vendite Immobiliari?
L'introduzione, il primo marzo 2006, delle nuove norme del Codice di Procedura Civile (modificato dalla Legge 80/2005 e dalla Legge 263/2005) ha avviato la nuova prassi delle vendite immobiliari. La vendita senza incanto, fino ad oggi usata in maniera residuale, è adesso un passaggio obbligato della procedura di liquidazione del bene staggìto. La riduzione dei tempi del processo esecutivo (18 mesi tra deposito della documentazione ipocatastale e distribuzione del ricavato) e la nomina/surroga del custode giudiziario permette a chiunque, e ovunque, di avvicinarsi alle vendite giudiziarie.

Come posso essere informato in maniera costante sulle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari?
Sono tre i canali informativi:
  • la stampa (quotidiani, free press ed eventuali riviste specializzate);
  • il web;
  • gli "uffici immobiliari" del Tribunale, o ad esso collegati (Cancelleria esecuzioni immobiliari, Associazione Notarile e Istituti Vendite Giudiziarie).
On line i bandi sono pubblicati, come previsto dall'art. 490 C.p.c., in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine di presentazione delle offerte, o della data dell'incanto.

E' possibile visionare l'immobile che interessa?
Uno dei principali obiettivi della riforma delle procedure è stato quello di aprire le vendite giudiziarie al grande pubblico. Risultato imprescindibile dalla possibilità di vedere coi propri occhi i beni proposti. Tale facoltà è stata definita in termini di legge con la previsione (di cui all'art. 560 co.6) che "Il giudice, con l'ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita". Il custode svolge la funzione agente immobiliare, informando sul percorso da seguire, gli adempimenti al momento della vendita, la documentazione (ordinanza, perizia e planimetria) cespiti. Sul nostro sito è possibile prendere appuntamento con il custode: tramite fax, od on line compilando il form.

Cosa fare per partecipare alla vendita?
La nuova procedura, con la vendita senza incanto, definisce gli adempimenti necessari per poter partecipare: offerte d'acquisto (art. 571 c.p.c.) formulate rispettando alcuni parametri: 1. presentare presso la Cancelleria Esecuzioni immobiliari una dichiarazione che contenga a) indicazione del prezzo, b) tempo e modo del pagamento, c) ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta; 2. fornire cauzione bancaria per un importo pari al 10% del prezzo offerto, tramite versamento su apposito libretto bancario/postale intestato alla procedura, indicato dal custode (la ricevuta dell'avvenuto versamento va inserita nella busta contenente l'offerta), o polizza assicurativa pari al valore dell'offerta; 3. depositare l'offerta in busta chiusa con annotati sul fronte, a cura del cancelliere ricevente, il nome di chi materialmente provvede al deposito, il nome del Giudice dell'Esecuzione, o del professionista delegato, la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. E' importante ricordare che: si posso presentare offerte a mezzo di un procuratore legale; l'offerta è irrevocabile, salvo che il Giudice dell'Esecuzione ordini l'incanto, ovvero siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta; il debitore non può presentare offerte; l'offerta non è efficace a) se perviene oltre il termine stabilito in ordinanza di vendita, b) se è inferiore al prezzo indicato, c) se non è accompagnata da cauzione.

Quali sono i tempi tecnici per gli adempimenti e come si procedere per la gara?
Le informazioni necessarie si trovano sull'ordinanza di vendita (art. 490 c.p.c. v. sopra), il documento con cui il Giudice dell'Esecuzione detta disposizioni ai soggetti coinvolti nel processo esecutivo (creditore procedente, custode, delegato alla vendita). Nell'ordinanza-tipo sono reperibili: i dati identificativi della procedura; la delega al Notaio, o ad altro professionista. Nell'avviso di vendita sono indicati: il prezzo base per le offerte, il termine entro cui presentare le offerte, l'istituto bancario e numero di libretto (può essere postale) dove effettuare il versamento, la data e l'ora dell'udienza per l'esame delle offerte. Il Giudice, o il delegato alla vendita, il giorno fissato -alla presenza degli offerenti- esamina le offerte, procedendo quindi secondo le modalità di seguito esposte: se è pervenuta un'unica offerta, e quest'ultima è superiore di un quinto al prezzo base, la stessa è senz'altro accolta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si procede all'aggiudicazione salvo, nel caso di dissenso del creditore, la riproposta all'incanto; in caso di più offerte, si procede ad una gara con aggiudicazione in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesioni alla gara. In caso di aggiudicazione del bene si diviene aggiudicatari provvisori. E' allora obbligatorio: depositare entro x giorni dall'aggiudicazione definitiva sul medesimo libretto dove è versata la cauzione il residuo prezzo di aggiudicazione e le spese per il trasferimento; depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell'avvenuto versamento a saldo; dichiarare la tuaresidenza, o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita dichiarare entro tre giorni, se rappresentati da procuratore legale, alla Cancelleria la propria identità. In mancanza l'aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.

Perché si parla di aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Nelle vendite con incanto, nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione, è ancora possibile avanzare offerte d'acquisto purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione. Tali offerte devono esser avanzate con le stesse modalità del bando iniziale, con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara. Possono partecipare: offerenti in aumento; l'aggiudicatario; gli offerenti alla precedente gara (purchè abbiano integrato la cauzione).

Che fine fa la cauzione?
Non essendosi aggiudicati il bene, si riceve mandato di recupero dell'intera cauzione. Solo in caso in cui non si abbia potuto completare la procedura di partecipazione, senza giustificato motivo, la cauzione viene restituita nella misura di 9/10.

Cosa succede se il versamento non avviene nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice?
Il Giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene riproposto all'incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente l'aggiudicatario decaduto è tenuto a pagare la differenza.

Se non dispongo di contanti sufficienti come posso partecipare a una gara, o a un incanto?
Novità della riforma. Grazie collaborazione dei Tribunali con istituti bancari è possibile ottenere finanziamento assistito da garanzia ipotecaria.

Quando si raggiunge il possesso reale dell'immobile aggiudicato?
L'atto che mette in possesso del bene è il decreto di trasferimento, con cui il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche. Con il decreto, se non avvenuto prima, il giudice ingiunge al debitore, o al custode di liberare il bene.

Oltre al prezzo di aggiudicazione quali altri costi si devono sostenere?
Come in ogni altra operazione immobiliare di devono calcolare le imposte catastali e di registro. L'onorario per il notaio, o il professionista delegato alla vendita è quantificabile nel 10% del prezzo base. Stesso dicasi per le spese di cancelleria. Se il cespite fa parte di un condominio e nell'ipotesi in cui il debitore non abbia pagato le spese condominiali, quelle dell'anno in corso e del precedente sono imputabili all'acquirente (oltre a ICI non corrisposta, registrazione al catasto ed eventuali sanatorie a carico).